房屋交易买家贷款未批，合同怎么解？

当购房者由于个人原因（如信用问题等）导致银行拒绝发放贷款时，如果购房合同中对此有明确约定，则按照合同条款执行；如果没有特别约定，则需依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定来判断是否满足法定解除条件。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条也提供了相关指导原则。原则上，在买方非因自身过错而无法获得贷款的情况下，卖方应当给予一定宽限期或者允许买方以其他方式支付房款；但如果买方确实无力支付且无其他解决办法，则可能构成根本违约，此时卖方有权要求解除合同并请求赔偿损失。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“买受人未能按照商品房预售合同约定的时间支付价款，出卖人可以催告买受人在三个月内支付。逾期仍未支付的，出卖人可以解除合同。”

物业交割时注意事项有哪些？

在物业交割过程中，买卖双方需要注意的事项主要包括但不限于以下几个方面：

1.确认房屋所有权归属：买方需要通过查看房产证等文件来核实卖方是否为该物业的合法所有者。

2.检查物业状态：包括但不限于房屋结构、装修情况、设施设备（如水电煤气）的状态等，确保与合同约定相符。

3.办理过户手续：根据当地房地产交易中心的规定完成相关过户流程，确保物业从卖方名下转移到买方名下。

4.结清费用：确保物业相关的税费、物业管理费、水电煤气费等均已结清或达成一致意见。

5.签订正式合同：明确双方权利义务关系，并且最好有律师参与审查合同条款，以保护自身权益。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“房地产转让时，应当按照规定缴纳土地增值税和其他有关税费。”

《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国物权法》已被《中华人民共和国民法典》所取代，在适用时应参照民法典的相关规定。

面对此类情况，建议买卖双方首先友好协商解决问题，若协商不成，则可依据上述法律法规及相关司法解释通过法律途径寻求解决。同时提醒广大消费者，在签订购房合同时应充分了解各项条款内容，尤其是关于付款方式、违约责任等方面的规定，以便更好地保护自身权益。